کسانی که در مجتمعهای بزرگ آپارتمانی زندگی میکنند، حداقل یکبار نام قدرالسهم به گوششان خورده است. در دنیای خرید و فروش ملک، اصطلاحات زیادی به کار برده میشوند که قدرالهسم یکی از آنهاست. شاید برایتان سوال پیش بیاید که اصلا قدرالسهم چیست؟ چه تاثیری در معاملات ملکی دارد؟ در این مقاله به انواع قدرالسهم میپردازیم.
قدرالسهم چیست؟
به اصطلاح حقوقی و ملکی، قدرالسهم به سهم هر مالک از عرضه زمین یک ملک مشاع میگویند که به بیان سادهتر، یعنی هر واحد آپارتمان، چه مقدار از زمین زیر ساختمان را مالک است. به عنوان مثال تصور کنید یک ساختمان روی زمین به مساحت 600 متر ساخت و 6 واحد مساوی دارد.
در این حالت، قدرالسهم هر واحد، 100 متر از زمین محسوب میشود. شاید برایتان سوال پیش آید که اگر یک واحد بزرگتر باشد، آنوقت سهم او چقدر است. در واقع، در رابطه با این سوال، عوامل متعددی وابسته هستند.
بسیاری از مردم تصور میکنند که هر چه مقدار واحد بزرگتر باشد، قدرالسهم بیشتر میشود، در صورتی که همیشه اینطور نیست. چرا که عوامل متعددی از جمله نوع کاربری، تعداد طبقات، موقعیت واحد ساختمان و نحوه تفکیک سند اولیه به روی تعیین سهم تاثیرگذار هستند و میتوانند دلیلی بر تفاوت قدرالسهم واقعی با متراژ واحد باشند.
یکی دیگر از مسائل حقوقی بسیار مهم، دزدی کردن از باغ است که برخی از افراد تصور دارند چون صاحب آن را نمیشناسند، اشکالی نخواهد داشت. در صورتی که اینطور نیست و بهتر بدانید دزدی از باغ چه مجازاتی دارد.
اهمیت حقوقی و اقتصادی قدرالسهم
با توجه به انواع قدرالسهم بهتر بدانید که این میزان، تنها یک عدد ساده نیست؛ بلکه پشت آن حقوق و منافع مهمی جای گرفتهاند که عبارتند از:
- تخریب و نوسازی: در زمان بازسازی هر ساختمان، سهم هر مالک از زمین مشخص میکند که چه میزان از پروژه جدید به او تعلق میگیرد.
- مشارکت در ساخت: سازنده معمولا براساس قدرالسهم با مالکان قرارداد میبندد.
- ارزشگذاری ملک: ملکی با قدرالسهم بالاتر، در بلندمدت ارزش اقتصادی بیشتری دارد.
- تقسیم زمین در صورت فروش: در زمان نیاز به فروش کل ملک، سهم هر مالک از قیمت زمین طبق قدرالسهم محاسبه میشود.
- ارث و انحصار وراثت: در انتقال ارث، قدرالسهم نقش تعیینکننده دارد. آیا میدانید مراحل انحصار وراثت چیست؟
معمولا در معاملات مهم، شرایطی بین طرفین در قرارداد منعقد میشوند. پس زمانی که چک طرف برگشت بخورد، امکان فسخ معامله به راحتی ممکن است. اما قبل از هر چیزی، بهتر با شرایط فسخ معامله به واسطه برگشت چک آشنایی پیدا کنید.
انواع قدرالسهم کدامند؟
افراد همواره با مسائل حقوقی زیادی دست و پنجه نرم میکنند که یکی از آنها، جزای نقدی است. اگر تصور دارید که حکم شما ناعادلانه بوده، بهتر بدانید که چگونه میتوان به اعتراض حکم جزای نقدی پرداخت.
انواع قدرالسهم در واقع با توجه به نوع ملک، نحوه مالکیت و کاربری آن مشخص میگردد و در انواع زیر تقسیمبندی میشود:
1. قدرالسهم عرصه
یکی از انواع مهمترین و رایجترین قدرالسهمها به حساب میآید که به سهم هر مالک از خود زمین اشاره دارد. این نوع در پروژههای تخریب و نوسازی بیشترین اهمیت را داراست.
2. قدرالسهم اعیان
برخلاف عرصه، اعیان به ساختمان و بنا اختصاص پیدا میکند و در برخی از قراردادها، به جای تمرکز بر زمین، سهم افراد از خود ساختمان محاسبه میشود. این نوع بیشتر در مشارکتهای ملکی وجود دارد.
سفته یکی از مهمترین ابزارهای مالی است که در برخی از مواقع ضامنی برای آن معرفی میگردد که در صورت عدماجرای تعهدات ضامن، به راحتی میتوانید برای شکایت از ضامن سفته اقدام نمایید.
3. قدرالسهم اختصاصی
این نوع قدرالسهم مربوط به فضاهایی است که به صورت انحصاری در اختیار یک مالک قرار دارد که میتوان به انباری اختصاصی، پارکینگ اختصاصی و حیاط یا بام اختصاصی اشاره نمود. در این موارد مالک علاوه بر قدرالسهم عمومی، از یک سهم مخصوص نیز بهرهمند میشود.
4. قدرالسهم مشاع
در این حالت، چندین مالک به صورت مشترک در یک بخش از ملک سهیم هستند که میتوان به راهپله، حیاط مشترک، آسانسور و پشتبام اشاره کرد. این بخشها قابل تفکیک فیزیکی نیستند. با توجه به اهمیت چکها در دنیای مالی، بهتر با تفاوت چک تضمینشده و چک رمزدار آشنا شوید.
5. قدرالسهم تفکیکی
این نوع سهم زمانی ایجاد میشود که یک ملک براساس سند رسمی تفکیک گردد و قدرالسهم هر واحد به صورت دقیق و عددی در سند ثبت باشد. نوع تفکیکی، شفافترین و مطمئنترین قدرالسهم است.
6. قدرالسهم قراردادی
گاهی قدرالسهم براساس توافق طرفین در قرارداد به ثبت میرسد؛ به ویژه در مشارکت ساخت که با قدرالسهم ثبتی متفاوت است. این نوع قدرالسهم باید با دقت حقوقی تنظیم شود.
نحوه محاسبه قدرالسهم به چه صورت است؟
با توجه به انواع قدرالسهم نحوه محاسبه آن به اجرای یک فرمول دقیق نیازمند است. این فرمول:
«متراژ واحد ÷ مجموع متراژ کل واحدها × مساحت کل زمین»
البته در عمل، مواردی مانند موقعیت واحد، نوع کاربری و شرایط سند نیز میتوانند این محاسبه را تغییر دهند. از مهمترین عناوین مجرمانه، خیانت در امانت است که بهتر با جرم خیانت در امانت و جزئیات مربوط به آن بیشتر آشنا شوید.
اشتباهات رایج درباره قدرالسهم
یکی از مهمترین مفاهیم در حوزه معاملات ملکی، قدرالسهم است که اشتباهات رایجی در آنها وجود دارند که به صورت زیر هستند:
- تصور اینکه فقط متراژ واحد مهم است.
- بیتوجهی به درج قدرالسهم در سند
- اعتماد صرف به گفته مشاور بدون بررسی سند رسمی
- نادیده گرفتن قدرالسهم در قرارداد مشارکت در ساخت
این اشتباهات میتوانند در آینده موجب اختلافات حقوقی و ضررهای مالی جدی برای شما شوند. در ایران شرکتها با قابلیتهای متنوعی به ثبت میرسند که بهتر راجع به مراحل انحلال شرکت با مسئولیت محدود بیشتر بدانید.
نتیجهگیری
قدرالسهم یکی از مفاهیم پنهان بسیار مهم در معاملات ملکی است که از تاثیر مستقیمی به روی مالکیت زمین، ارزش سرمایهگذاری و حقوقی قانونی مالکان بهرهمند میباشد. شناخت درست قدرالسهم و انواع آن، به خریداران، فروشندگان و سرمایهگذاران کمک میکند تا در آینده با اختلاف و مشکل روبرو نشوند.
